文/张敏

作为中国最大的居住服务商，贝壳找房上市的“靴子”即将落下。

美国时间7月24日，贝壳找房（以下简称“贝壳”）正式向美国纽交所递交IPO申请，股票代码为“BEKE”。据悉，高盛、摩根士丹利、华兴资本为贝壳IPO的联席主承销商。

据了解，此次上市的主体为贝壳，除平台公司贝壳找房外，还包括链家、德佑，以及金融、装修等业务。登陆资本市场之前，贝壳找房已经是中国最大的居住服务商，链家是中国最大的房产经纪机构。

据招股书显示，2017年到2019年，贝壳营业收入分别为255亿元、286亿元、460亿元。今年上半年，贝壳的营业收入为268亿元。

VIE架构

贝壳找房脱胎于链家网，成立于2018年4月，定位为品质居住的服务平台。与链家地产浓厚的房地产重资产属性不同，贝壳找房更具互联网色彩和轻资产性质，因此被视为上市的主体。

从2015年开始，链家通过一系列并购完成规模扩张，其区域布局也从北京扩展到多个核心一二线城市。2018年，链家启用旗下房产经纪品牌“德佑”开展特许经营业务。

此外，链家在金融、装修等业务上也早有布局，其长租公寓品牌自如则已独立发展。

2016年和2017年，链家先后完成B轮和C轮融资，其中B轮融资的规模为60亿元。

2019年3月，原投资方在链家的股份通过协议镜像平移到贝壳找房。同时，贝壳找房启动D轮融资。此轮融资过后，贝壳找房的估值超过百亿美元。

在这几轮融资中，贝壳引入了大批投资方，包含华兴资本、高瓴资本、经纬中国、百度、腾讯、新希望集团等，以及万科、融创、碧桂园等房企。

与不少科技公司的上市路径类似，贝壳是以VIE的架构登录美股的。2018年7月，贝壳在开曼群岛成立了贝壳控股作为控股公司，此后又成立了一系列中介控股实体对国内的业务实体进行掌控。

有分析称，贝壳上市后的估值可望达到200亿美元。

佣金构成主要收入

截至2020年6月30日，贝壳平台连接超过4.2万房地产经纪门店，超过45.6万经纪人，并布局了中国103个城市。

据招股书显示，2018年贝壳GTV（Gross Transaction Volume，交易金额）实现11530亿元人民币，2019年提高至21280亿元人民币，同比增长84.5%。

招股书还显示，贝壳的收入主要来自住房交易服务的佣金。其中，2019年二手房交易和新房交易收入分别为246亿元人民币和202亿元人民币。

有分析认为，链家贡献了较大一部分收入。作为目前国内最大的房产经纪机构，链家在二手房交易和新房代理上的业务规模庞大。短期内，链家也将持续为上市公司提供业绩支撑。

人力成本和平台数字化投入，是目前贝壳最重要的成本，由于尚处于平台建设期，这部分成本偏高，并使贝壳仍处于亏损状态。招股书显示，2019年贝壳的营业净亏损为21.8亿元。

分析人士认为，随着平台扩张，规模效应凸显，未来贝壳有望逐渐实现盈利。

此外，因业务发展较快、融资渠道顺畅，贝壳的现金流颇为充裕。公司2017年、2018年和2019年现金及现金等价物分别为82亿元人民币、128亿元人民币和319亿元人民币。

未来将继续扩张

随着中国房地产市场逐渐进入存量时代，房产经纪服务的价值进一步凸显，头部经纪公司和平台服务企业的市场空间被普遍看好。这也被认为是贝壳找房能够顺利融资，并启动上市之路的重要背景。

根据CIC灼识咨询的报告，就GTV以及2019年二手房和新房销售以及房屋租赁的交易数量而言，中国拥有全球最大的住房市场。预计该市场将进入一个稳定增长的时期，二手的房屋交易市场将变得更加重要，并将以12.4％的复合年增长率增长，从2019年的8.4万亿元人民币将增至2024年的15.1万亿元人民币。

该机构指出，预计到2024年，中国通过房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁GTV总额将从2019年的10.5万亿元人民币增长到19.1万亿元人民币，经纪服务的普及率将从2019年的47.1％增长到62.2％。

招股书显示，未来贝壳将专注于四大关键增长战略：持续发展基础设施，提高效率和体验；进一步提高服务质量并投资于人才；扩大服务范围；有选择地进行战略投资和收购。

（作者：张敏 编辑：李清宇）